对市十五届人大四次会议第4184号建议的答复

李维高代表：

您提出的关于加快城区“烂尾楼”建设，改善城市面貌 的建议收悉，您的建议对市区问题楼盘化解处置工作具有很好的借鉴意义。结合近年来相关工作开展情况，现答复如下：

房地产领域 “问题楼盘” 是指在建设、销售、交付等过程中出现延期交付、烂尾停工、建设手续不全等问题，开发建设单位在短期内无法解决，从而引发群访集访，诱发社会不稳定风险的国有建设用地上的房地产开发项目。“烂尾楼”属“问题楼盘”出现问题后的外在表现形式之一。

一、总体情况

（一）处置工作机制。2017年，澳门英皇娱乐场：办印发《英皇娱乐棋牌：区房地产社会矛盾处置工作意见》，成立了由澳门英皇娱乐场：分管副市长任组长，各区政府（管委会）及22个相关市级部门为成员的市级工作协调小组，办公室设在市住建局。《意见》根据上级政策明确了问题楼盘处置的“市级统筹、属地负责、部门协同”原则，即项目所在地的区政府（管委会）承担辖区项目化解处置主体责任。对于需要解决的具体问题，由各区（管委会）随时报协调小组召开会议商讨（该会议由澳门英皇娱乐场：分管副市长或其委托分管副秘书长主持召开），各相关市级部门依职责协同处置。一区三县参照《意见》自行组织实施。

（二）动态清单管理。2019年5月起，我市开展问题楼盘集中化解处置行动，经各区及功能板块排查梳理，29个项目纳入市区问题楼盘清单（海州区18个、连云区8个、开发区3个）。市区问题楼盘实行清单化管理，每年不定期根据属地区政府（管委会）申请，对其提交的纳入市区问题楼盘清单项目进行集中会商研究，同意后纳入市区问题楼盘清单。其中，2019年新增宝翔财富广场、万山城市花园、同科小镇等3个项目，2021年新增恒大翡翠湾花园1个项目，2022年新增恒泰悦珑府、康鹏商业中心等2个项目。

二、处置成效及主要做法

截至目前，市区29个问题楼盘已有效化解24个（其中2个进入司法破产程序），剩余5个正在由属地“一盘一策”“一案一专班”持续推进。另外，近年来经市级会议研究，参照问题楼盘处置机制，先后解决财信铂悦府幼儿园、万悦花园、南云台林场职工经济适用房和棚户区（危旧房）改造工程等多个涉及民生的不动产权证办理历史遗留或复杂问题。

（一）健全机制，合力攻坚。一是加强市级统筹。市房地产社会矛盾处置协调小组成立以来，采取集中会办、现场督办、走访查办等多种方式，综合运用行政和司法手段不断推动问题化解，2019年以来，市级层面累计召开专题推进会38次，印发会议纪要36期，通过共商共议、集体决策、督办落实，有效化解了一批复杂历史遗留问题。海州区筹措资金千余万元，推动万山城市花园烂尾项目完成扫尾、上房，全力协调异地银行解决被抵押安置房问题，不动产权证正在有序办理中。二是强化部门履职。市住建局积极发挥协调小组办公室职能，统筹组织；各区履行问题楼盘处置主体责任，均成立专班加大化解力度。海州区“烂尾楼”万锦花园引入最大债权人豪雅置业公司注资，完成工程扫尾；连云区通过协调区属国企平台购得开发企业68%的股权，全面参与项目建设运营，防止恒泰悦珑府烂尾。市信访、自然资源、城管等部门密切联系、通力配合，形成齐心协力抓攻坚的“一盘棋”工作格局。三是强化协作联动。建立完善了我市与浙江丽水市面对面沟通协商机制。2021年5月份，澳门英皇娱乐场：分管秘书长主持召开天顺国际花园化解处置工作推进会，市住建局相关部门及丽水市房监办参会，形成了专题会议纪要。两地建立了定期会商机制，统筹解决好我市天顺国际花园前期扫尾资金和遗留债务支付、地下室设备维修交付，以及丽水集资受害人非法集资偿还问题。

（二）突破难点，依法推进。一是坚持“一个中心”。紧盯“优先保障群众合法权益”原则，在遵守现有法律框架前提下，把群众和开发商两个主体的责任区分开来，先行对已履行购房程序、符合不动产权证办理条件的购房群众（特别是回迁安置户）开展不动产权证办理工作。市住建局创新办法，解决因开发商与承包商之间的经济纠纷导致楼盘不能验收和办证问题，推动问题楼盘广大业主拿到盼望十余年、二十年的不动产权证。二是坚守“两个底线”。在国家、省2021年10月份印发《关于加快解决涉及群众不动产权证办理遗留问题的通知》前，我市已率先开展竣工验收资料不全导致群众无法办理不动产权证具体实践，通过引入“第三方”检测，有效解决博大新城、人和居、金源·金凤凰城、宏业观天厦、万山城市花园等问题楼盘因验收资料缺失而不能办证等问题。2021年10月份，市信访局来我局专题调研问题楼盘处置做法及成效，形成专题调研报告报省信访局及澳门英皇娱乐场：。三是强化“府院联动”。邀请市中院全程参与问题楼盘集中会办。连云区海逸豪园通过司法破产渠道彻底化解了矛盾，业主不动产权证已通过问题楼盘机制得到办理。海州区在处置滨海名都过程中发现，该项目19栋楼784户涉及土地查封案件，无法办理首次登记。经协调市中级人民法院，在该项目剩余62.7亩土地拍卖处置过程中，与接盘企业、原开发单位中复连众公司签订备忘录，将原历史遗留问题纳入后续开发建设的总盘中同步开发、同步解决历史遗留问题。2023年9月18日不动产中心及法院针对滨海名都16栋楼土地进行解封，解决了长期无法办证难题。赛诺环球大厦于2022年12月16日经法院裁定债务人赛诺公司重整。

（三）响应迅速，掌握主动。一是分类管理。建立覆盖全部房地产开发项目“五项清单”，即，常规房地产开发项目清单、延期交付项目清单、信访问题项目清单、问题楼盘清单、保交楼项目清单。对常规项目开发过程中出现问题并核实的，根据情况第一时间纳入其他四项清单，相关部门依清单进行分类重点监管，最大限度降低演化为问题楼盘风险。二是强化快处。2021年下半年，恒大集团问题爆发，市级协调小组第一时间将其列入问题楼盘处置清单，并成立了市、区两级工作专班，研究制定了市级总体处置方案及“一盘一策”实施方案。推动恒大翡翠湾花园301套未网签房源全部签至属地街道办事处名下，确保业主网签安全；紧急从预售资金专户拨付2420万元用于解决拖欠农民工工资问题；建立了预售资金收缴、支付两级管理模式，为保交房提供坚实保障。三是对标补短。开展问题楼盘处置的同时坚持问题导向，深刻查找房地产市场监管短板，结合优化营商环境，先后出台了《关于进一步规范市区房地产市场管理的若干意见》《关于进一步加强市区房地产开发项目管理的意见》《市区新建成品住宅开发销售暂行管理办法》《英皇娱乐棋牌：分阶段办理施工许可实施意见（试行）》，优化调整商品房预售方案，增加水电气配套建设、幼儿园交付管理、热点楼盘预售、精装修管理等方面内容，避免后期纠纷的发生；研究制定商品房预订管理制度，进一步规范商品房预销售行为，维护商品房交易双方的合法权益。

三、问题楼盘处置的问题和难点

问题楼盘基本上是工程项目之外的债务问题、股东纠纷而非项目本身问题造成，大多涉及司法查封房产、土地、账户等，而行政上对于司法措施尤其是异地司法查封往往解决手段有限，这是导致问题楼盘往往不能迅速化解的主要原因。

行政监管工作只在于预售审批、预售资金监管、工程审批等方面，企业隐性的股东矛盾、债务纠纷等问题非行政部门有权管辖的范围，在行政机关履责尽责的情况下，依然难以及早发现，只能通过后续手段保证房屋交付并办理权证，但解决周期较长。对业主贪图折扣，配合开发企业逃避资金监管（如实际已缴全款，但只声明缴纳首付款）的行为，只能通过宣传、劝导的方式进行，无强制手段。

四、下一步工作思路和打算

一是加强市级统筹。继续发挥市房地产社会矛盾协调小组职能，健全问题楼盘建档销号制，督促县区责任主体把问题楼盘积案化解摆在突出位置，逐个项目制定处置化解工作方案，明确具体举措和工作时限，确保领导到位、责任到位、落实到位。不定期组织全市房地产领域问题楼盘化解处置工作专项督导。二是压实属地责任。属地县区政府严格落实问题楼盘处置属地责任制，健全“一线三包”机制，即党委领导包联系地区、政府领导包分管领域、各级领导包疑难案件。每个项目严明“三个一”机制（一个包案领导、一个工作专班、一个专项方案），明确积案化解工作的任务表、路线图。三是强化部门履职。住建部门根据属地政府申请，提升“双鉴定”报告代替工程验收资料的形式审查服务质效。加强预售资金监管，对于开发企业与施工企业债务纠纷的，以不得影响保交楼为原则，工程款直接划转分项工程分包单位，严防开发企业挪用资金用于偿还其它债务。不动产登记部门在不动产登记大厅设立专窗，开辟绿色通道，通过优化工作流程、深化“互联网+不动产登记”，提高历史遗留问题小区登记办证效率。税务部门通过土地增值税项目清算“以退抵欠”方式，从应退土地增值税税款中先行抵扣当前欠税，解决开发企业长期欠税问题；针对开发企业不能向购房人开具销售不动产发票问题，辅导企业修复信用等级，对符合条件的恢复发票供应，为开发企业向购房人开具发票以及购房人办理不动产权证创造条件。四是增强府院联动。法院部门积极参与问题楼盘处置工作，及时宣传本地和外地问题楼盘业主诉讼成功案例，引导业主拿起法律武器维护合法权益。一个楼盘涉诉类案件由市中院扎口受理，统一裁判尺度，确保同案同判，情况提前通报专班，防止过度查封影响保交楼。对于已列入问题楼盘处置清单项目，各级法院应在保全查封资产前征求属地政府及市级职能部门意见，对于实际已销售房屋不再进行保全查封。五是持续后期跟踪。问题楼盘化解、销号往往止步于业主拿房、办理不动产权证，但小区配套设施不完善，因开发企业与施工单位债务司法纠纷导致工程质保等问题依然存在，这些都决定着群众居住品质。要做好问题楼盘化解“后半篇文章”，根据情况随时组建属地政府专班，结合辖区城市更新、老旧小区改造等工作，有序提升小区内部及周边配套，不断提升小区居住品质。

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英皇娱乐棋牌：住房和城乡建设局

2024年7月18日